在博鳌论坛上，樊纲提到了一个细节：这2年来，北京、上海、广州和深圳的一些高档住宅买家中，已经有越来越多的人不是传统的“有钱人”，而变成了三四十岁的科技行业的工作者。
他们买房子并不是为了增值，也不是在意几年之后是否能翻番。
对于他们而言，房子首先就是一种消费产品，它能够提供更加便捷的通勤条件和舒适的居住环境，从而提高生活品质。
这件事看起来普通，实际上很不普通。
所以这表示中国的房地产市场的主要逻辑已经发生改变，以前买房子的人比较注重地段是否升值、房子能否变现以及未来的接盘人是谁。
现在一些消费能力比较强的年轻人，会把居住体验放在资产回报前面，这可以看作是楼市由投资时代进入消费时代的标志。
01、为什么中国可能比日本更快触底？
很多人把中国的房地产泡沫，和日本的房地产泡沫进行比较。
日本房地产在上个世纪90年代初期达到高峰之后，就进入了一个长达十几年的调整期。
土地价格不断下降，银行坏账问题一直没有得到解决，企业与个人都减少了债务负担，因此整个市场长期处于低迷状态。
中国这一轮调整的速度，明显更快。
从高点回落之后，很多城市的房价在几年之内就完成了较大的价格调整。开发商减少投资、土地市场降温、二手房议价空间变大、购房者信心下降等现象，都是在同一时间段内发生的。
为什么会这样？
我认为，决定楼市触底速度的，并不是“跌得够不够深”，也不是政策工具够不够多，而是三个问题：
第一，是风险没有被真实地展现出来并且得到了解决。
第二，市场上还有没有愿意买房子的人。
第三，就是政策是否允许市场进行必要的出清了。
这三个条件，中国和当年的日本并不完全一样。
02、出清速度更快，但过程也更疼
过去几年，房地产行业经历了明显的收缩。
部分房企撤出、部分项目延期交房、土地投资下降、房地产开发投资仍然面临压力。对于整个行业而言，这当然是个不容易的过程，但是它也意味着过剩的供应被压缩了。
当年日本的问题是有很多坏账以及无效资产没有及时处理掉。银行不承认自己的损失，企业不愿退出，地方政府也不愿接受房价下跌的事实。
因此表面上看市场并没有发生剧烈崩盘的情况，但是问题却被拖延了很长一段时间。
中国目前所采取的方法主要是“保交付、稳金融、化风险”，并且用降低首付比例、调整房贷利率、优化限购政策、支持购买存量商品房等方式来尽可能地缩短调整周期。
但是这套办法并不能保证房价马上就会涨起来。
它其实是在做一件事情：把最危险的地方先稳定下来，然后让高库存、高负债以及低效的项目慢慢退出。
从短期来看，这会导致投资减少、企业压力增大以及市场的信心不足；但是从长远的角度考虑的话，只有解决了这些问题之后，市场才能够真正地恢复到正常的轨道上来。
03、中国并不是没有接盘者
有人认为中国的生育率在下降，年轻人口越来越少，以后没有那么多的人可以买房子。
这个判断只说对了一半。
房地产市场底部的到来，并不意味着所有的人都要买房子，也不代表所有的城市都会一起复苏。
市场上真正需要的是有一份收入、有一定积蓄、有明确居住需求的买家来支撑起核心区域以及优质的产品。
这批人并不是很多。
新能源汽车、人工智能、生物医药、高端制造业、互联网以及跨境电商等行业的兴起也带动了新的中产阶级和高收入人群的出现。
他们购房的方式与之前的投资者有所不同。
他们关心的是交通距离、社区环境、物业服务质量、房屋实用性以及居住舒适度，在对于面积赠送、概念包装以及长远规划方面的接受程度也越来越低。
因此，在同一个城市中，核心区域的好房子还可以卖掉，但是郊区的房子却越来越不好卖了。
市场上并不是没有需求，只是消费者的要求越来越高了。
04、触底，不等于重新大涨
这里必须说清楚：中国房地产就算在未来几年触底，也不代表会重新出现普涨行情。
过去房价上涨的原因是城镇化进程加快、货币环境宽松以及居民不断加杠杆，如今这几项红利都在减弱。
城镇化还会继续进行，但是速度不会像以前那样快了；货币政策可以保持宽松，但是很难无限期地刺激居民借贷；居民家庭负债已经很高了，再继续增加杠杆去买房的愿望也大大减小了。
所以未来的房地产市场将会出现一个“L型”的走势：快速下跌的过程会逐渐停止，房价会在较低的位置上进行拉锯式的波动，成交量也会慢慢回升，但是不可能再次回到以前全面上涨的局面了。
核心城市的中心地带将会首先趋于稳定；人口流入少、库存大的地方则会继续进行调整。
同样的房子，在不同的城市、不同的地段，得到的结果也会大相径庭。
05、房子正在回到居住属性
过去的20年里，房子承担了很多角色：家庭资产、投资产品、结婚标准、地方政府收入来源等等。人们把房子看作是安全的投资，但是实际上却有很高的风险。
但是现在这些功能都在逐渐减弱。
住房政策也越来越注重保障居住、改善生活以及满足合理的需要。
市场也开始给真正有品质、有配套、有服务的房子以奖励，而不再单纯地去奖励面积大、概念新、故事多的房子。
这就意味着买房要换个角度来思考了。
并不是先问“以后能不能涨工资”，而是先问“我是不是要在这儿住十年”。
除了单价和总价之外，还需要考虑工作机会、家庭情况、通勤费用、教育条件以及之后出售的难易程度。
如果一套房子要等到十年之后才有地铁，二十年之后才会有规划来体现它的价值的话，那么就应当小心了。长远的发展可以加分，但是不能作为购房的唯一依据。
06、三五年触底，关键看什么？
我倾向于认为，在未来三年到五年的时间里，中国的房地产市场会由快速调整转为阶段性的稳定，但是这个过程是分城市、分区域、分产品的进行的。
一线城市的中心区以及一些强二线城市的核心区域，可能会比较早地达到稳定状态，而普通的二三线城市的中心区和一些四五六线城市的中心区，则要经过较长的时间来消化掉它们的库存。
真正底部出现的时间，并不是固定不变的。
成交量不再继续下跌、好的房子有稳定的买主、二手房降价幅度减小、开发商不增加新的风险、居民信心逐渐恢复。
这才是比某个月房价上涨或下跌更重要的信号。
日本用十几年的时间完成了清理工作，而中国可能只需要几年就可以度过最激烈的时期。但是“更快触底”并不等同于“更快暴涨”，也不是所有的房子都又会变得很值钱了。
房地产黄金时代的结束，意味着居住消费时代的来临。
对于普通民众而言，最安全的做法并不是把所有的钱都押在下一次房价上涨上，而应该根据自己的实际情况来决定是否购买房屋以及买什么样的房子。
房子可以成为家庭资产中的一份子，但是不能成为唯一的组成部分。
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